В России все более популярно участие в долевом строительстве жилья. Стоимость квартиры на этапе строительства значительно ниже, нежели в готовом доме. Для многих граждан это едва ли не единственный способ улучшить свои жилищные условия.

Однако часто граждане, вложившие деньги в стройку, становятся так называемыми обманутыми дольщиками. Наступил экономический кризис, компания не просчитала риски и обанкротилась - и вот уже строительство заморожено на долгие годы.

Есть и откровенно мошеннические схемы, когда компании – однодневки заманивают граждан низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов ни строительство, ни земли, а потом исчезают с их деньгами. Нередки случаи двойных продаж, когда одну и ту же квартиру продают нескольким покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенника.

Как бы ни развивалась ситуация, судьбе обманутых дольщиков не позавидуешь. Они годами ждут обещанных квартир, снимают жилье, тратят свои нервы и деньги, судятся и выходят на демонстрации. Приобретать жилье на этапе строительства можно. Но нужно делать это ответственно. Думайте, что вы подписывайте, кому несете ваши деньги.
Проверьте застройщика, изучите документы, заключите договор, предусмотренный законном. Все, что вам нужно знать, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на этапе строительства, - в этой брошюре.

Данная информация создана на основе Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – 214-й закон), призванного защищать права граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства.

ПРОВЕРЯЕМ ПРОЕКТ

Шаг первый – внимательно изучаем проектную декларацию. Она должна быть размещена в Интернете и в средствах массовой информации.

Проектная декларация должна содержать сведения:
• о цели проекта, этапах и сроках его реализации;
• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;
• о местоположении строящихся домов и их описание;
• о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик;
• о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;
• о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;
• о планировании стоимости строительства;
• о подрядчиках;
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Участники долевого строительства дополнительно имеют право ознакомиться со следующими документами:
• разрешением на строительство;
• технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• заключением государственной или негосударственной экспертизы проектной документации;
• проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
• документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.

В документах на землю (свидетельство о регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка) сопоставьте правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с продавцом.

Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка. Помните, что на землях сельскохозяйственного назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возводить многоквартирные дома незаконно. Строительство многоквартирных домов незаконно также на землях с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли населенных пунктов».

ПРОВЕРЯЕМ ЗАСТРОЙЩИКА

Не нужно быть профессиональным юристом или риелтором, чтобы понять: самая объективная оценка застройщика – уже построенные дома. Если компания имеет ряд успешно реализованных проектов, не нарушает сроки строительства, - это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.
Обязательно запросите у застройщика следующие документы:
• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года;
• аудиторское заключение за последний год.

Эти документы позволят проверить сам факт существования данной организации и компетенцию лица, пописывающего документы.

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

ПОМНИТЕ:
закон допускает только три формы привлечения денежных средств граждан для строительства:
• на основании договора долевого участия в долевом строительстве;
• путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение от застройщика жилых помещений;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Если вы не хотите создавать ЖСК и строить самостоятельно, заключайте договор участия в долевом строительстве. Не внимайте увещаниями застройщика, предлагающего иные формы договора: мол, так он сокращает налоги. Если застройщик предлагает заключить договор по «серой» схеме, велик риск, что он изначально не планирует выполнять свои обязательства перед вами. Только договор долевого участия в строительстве гарантирует защиту ваших прав и интересов.
Договор долевого участия страхует вас от «двойных» продаж. Поскольку оплату вы производите после государственной регистрации договора, одну и ту же квартиру невозможно продать нескольким людям.
Договор долевого участия предполагает целевое использование средств, то есть деньги, привлеченные на строительство дома, не могут быть направлены застройщиком на другой объект.
Если вы заключили договор долевого участия в строительстве, объект незавершенного строительства и земельный участок находятся у вас в залоге. Даже в случае банкротства застройщика требования дольщиков удовлетворяются в первую очередь перед кредиторами и подрядчиками.
214 закон прописывает пошаговую инструкцию, как правильно заключить договор.

В договоре долевого строительства должны содержаться следующие условия:
• определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику. Объект определяется на основе проектной документации и представляет собой копию из поэтажного плана строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В качестве срока может быть указана точная календарная дата либо окончание квартала;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Помните два важнейших правила:

• Договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Оплачивайте договор только после государственной регистрации;
• Заключайте договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. Ни в коем случае не с инвестором, генподрядчиком или любой другой организацией.

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) имеет много преимуществ. ЖСК как коллективный застройщик сам выбирает местоположение объекта. ЖСК освобожден от целого ряда налогов. ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. ЖСК сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить цену квадратного метра по сравнению с рыночной.

Однако некоторые застройщики используют преимущества ЖСК в своих интересах. Для этого компания-застройщик создает «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, кошельком, ну или инвестором.
Вся эта схема противоречит самой идее объединения граждан в кооператив ради строительства без посредников, закрепленной Жилищным кодексом. 214-й закон не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме.
Если вы планируете вступить в кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома, обязательно убедитесь, что земельный участок находится в собственности или аренде ЖСК, то разрешение на строительство выдано на ЖСК, и именно ЖСК является застройщиком.

ОСТОРОЖНО: «СЕРЫЕ» СХЕМЫ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ!

Будьте внимательны, существуют только три законные схемы покупки квартиры в строящемся доме. Вы можете заключить договор долевого участия, организовать жилищно-строительный кооператив и строить самостоятельно или приобрести жилищный сертификат. Всегда помните: только приобретение жилья в рамках 214-го закона гарантирует вам защиту ваших прав и интересов.

Число сомнительных, рисковых схем постоянно растет. Перечислим лишь некоторые из них:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом». То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи ( в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. В случае нарушения застройщиком договора дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру.
2. Предварительный договор участия в долевом строительстве.
При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и, соответственно, не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.
3. Договор бронирования.
Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса.
4. «Депозитная» или «банковская» схема.
Застройщик продает квартиры только тем клиентам, у которых есть счет определенного вида в банке, с которым у застройщика оформлены партнерские отношения. Застройщик в этом случае не участвует в привлечении средств дольщиков, а кредитуется у банка. Дольщик вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству никакого отношения. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры. Существует риск получения денежных средств от банка вместо квартиры от застройщика.
5. Договор займа.
Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в займ.
6. Вексельная схема.
С гражданином заключаются два договора - обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами.
Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.
7. Договор соинвестирования или инвестиционный договор.
Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.
8. Договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества.
Потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.
9. Вступление в коммандитное товарищество.
Коммандитное товарищество рассчитано на приобретение части прибыли от участия в нем. Имущественных прав у граждан не возникает. Для целей строительства жилья должен быть создан жилищно-строительный кооператив.

«Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен. При любой из перечисленных схем дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, предоставленные им 214-м законом.

Если у вас возникают подозрения, что застройщик привлекает средства по незаконной схеме, вы можете обратиться в:

- Департамент строительства и архитектуры Ивановской области;
- органы прокуратуры;
- органы внутренних дел;
- судебные органы.